노후에는 당신의 집 포트폴리오를 은퇴자산에 편입해 활용하면 좋다. 젊은 시절에는 집 포트폴리오와 은퇴금융 포트폴리오를 나누어 뚜렷한 목적으로 운용하되, 은퇴 후에는 두 자산을 합해 당신의 행복한 노후생활에 활용하라는 것이다. 본지에서 노후를 위한 집을 활용하는 방안에 대해 살펴보도록 하자.
집을 활용하는 방안
은퇴 시점에 집을 활용하는 방안은 크게 2가지가 될 것이다.
첫째, 집 다이어트(다운사이징)를 하는 것이다. 돈은 돌고 도는 것이지만 돈이 필요한 시점에 정확하게 있어야 제구실을 한다. 연금이나 저축자산 등 금융자산은 턱없이 부족한데 큰 집을 유지하는 건 수입이 끊기는 노후에는 위험하다. 본인의 전체 자산 중 환금성이 없는 집의 비중이 50%를 넘는다면 집의 규모를 줄여서라도 연금과 같은 현금성 자산을 만들어야 한다.
은퇴 시점에 닥쳐서 당장 집을 팔라는 뜻이 아니라 은퇴 시점이 다가올수록 다운사이징을 실천해 나가자는 것이다. 집값이 흐름을 예의주시하다가 현재 살고 있는 집을 팔아 집의 규모를 줄이거나 수도권 외곽이나 지방으로 이사하는 것도 대안이 될 수 있다. 집에 묶인 돈을 연금자산으로 돌리면 좀 더 여유로운 은퇴를 맞이할 수 있을 것이다
둘째, 주택연금을 활용하는 것이다. 사람마다 편차가 있지만 은퇴 후에는 은퇴 전 소득의 70% 정도 수입이 있어야 적당하다. 노후에는 의료비는 많이 늘어나겠지만 교육비나 주거비 등 기타 지출이 줄어들기 때문이다.
그런데 은퇴 전 소득의 70%를 현재 보유하고 있는 금융자산만으로 만든다는 건 쉽지 않은 게 사실이다. 가령 은퇴 직전 월수입이 300만 원인 사람(현재 물가를 기준으로)은 매달 210만 원을 받을 수 있어야 하는데 210만 원이면 6억~7억 원 정도의 예금이 있어야 되는 금액이다. 이때 6억~7억 원은 현재 물가를 기준으로 한 것이고 물가는 꾸준히 오르고 있으니 20~30년 후에는 10억 원 이상의 필요자금이 필요할지도 모른다. 10억 만들기 등 뭉칫돈을 만들려고 하면 점점 힘들어질 수밖에 없다. 코끼리를 냉장고에 넣을 때 순서대로 진행하듯이 여러분은 은퇴 이후 현금흐름을 만드는 과정을 이해할 필요가 있다는 뜻이다.
앞에서 여러 연금상품을 설명한 것처럼 은퇴 전 소득의 70% 중 국민연금으로 20~25%, 퇴직연금과 개인연금으로 20~25%로 만들 수 있다. 일반적으로 부족한 부분은 20~30% 정도인 50~100만 원 정도다. 바로 그 부족액을 해결할 수 있는 좋은 수단이 바로 주택연금인 것이다. 환금성이 부족한 집에 그대로 거주하면서 집을 매도하지 않고 연금을 받을 수 있다.
주택연금이란 만 60세 이상의 고령자가 소유한 주택을 주택금융공사에 담보로 제공하고 주택소유자 및 주택소유자의 배우자 모두가 죽을 때까지 매달 고정액을 연금의 방식으로 지급받는 제도다. 주택연금의 신청 자격은 기본적으로 60세 이상이어야 하며, 소유주택이 9억 원 이하의 1주택 소유자 또는 다주택자의 경우 합산주택가격이 9억 원 이하인 경우에 가입이 가능하다. 합산주택가격이 9억 원 초과인 2주택자인 경우 거주하지 않는 주택을 3년 이내에 처분한다는 조건으로 가입이 가능하다.
주택가격의 책정은 한국감정원 인터넷 시세로, 단독이나 다세대주택의 경우에는 정식감정을 거치게 된다. 기본적으로 주택연금은 집을 담보로 하는 역모기지 대출상품이므로 집값과 나이에 따라 연금액이 결정된다. 집값이 비싸면 그 만큼 많이 받고, 집값이 낮으면 적게 받는 구조다. 또 나이가 젊을수록 생존기간이 길어지기 때문에 연금을 지급받는 기간도 길어지므로 나이가 많으신 분들보다 매달 받는 금액이 줄어들 수밖에 없다. 예를 들어, 현행 주택연금제도에서는 집값이 3억 원일 때 60세 어르신은 62만 원을 받고, 70세는 92만 원, 80세는 146만 원을 받는다. 적용하는 나이는 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 한다. 이는 주택연금이 부부 두 분이 모두 사망할 때까지 보장하는 상품이기 때문이다.
주택연금에 관해 많이 받는 질문과 당부의 말
주택연금에 대해 가장 많이 받는 질문 중 하나는 집값이 폭락하더라도 지급받던 금액을 그대로 지급받는지와 너무 오래 살아 폭락한 집값보다 주택연금수령액이 많아지면 어떻게 되는지에 대한 것이다. 주택연금은 가입 당시 집값을 기준으로 연금액이 결정되기 때문에 집값이 떨어지더라도 가입자나 배우자가 살아있을 때까지는 처음에 정해진 금액이 동일하게 지급된다. 따라서 집값이 떨어지면 연금액이 줄어들지 않을까 걱정할 필요가 없고 집값보다 주택연금을 많이 받더라도 상환 걱정 없이 그 집에서 나와 배우자가 죽을 때까지 살 수 있다. 2018년 이후에는 집을 매수할 수 있는 주축세력인 35~54세 인구가 감소하기 시작하며 일본처럼 집값의 급격한 하락을 염려한다면 주택연금가입은 은퇴자들에게 좋은 대안이 될 수 있는 셈이다. 반대로 집값이 폭등하면 어떻게 될까? 집값이 많이 오르면 집의 소유권은 여전히 소유자에게 있으므로 집을 팔아 주택연금으로 받은 대출을 정산하면 되니 염려할 필요가 없다.
노후연금이 턱없이 부족한 60세 이상 분들에게 주택연금을 이야기하면 처음에는 좋은 반응을 보이지만 실제 주택연금에 가입하는 것을 꺼리는 경우가 상당히 많다. 매월 생활비에 쪼들리면서도 집에 대출설정하는 것에 대한 두려움 또는 자녀에게 상속하고 싶은 욕구 때문이다. 그분들에게 얘기하고 싶은 2가지 말이 있다.
첫째, 주택연금도 일종의 대출이지만 대출이율이 그렇게 높지 않다는 점과 주택연금 종료시점에 수령한 돈과 그 이자만큼을 제외한 나머지 지분은 자녀에게 상속시킬 수 있다는 점이다. 물론 대출액을 상환한다면 전체 집 지분을 자녀에게 상속시킬 수 있다. 동 주택연금가입을 두려워할 필요가 없다는 점을 얘기하고 싶은 것이다.
둘째, ‘다이 브로크!(Die broke!)’라는 말이 있다. “다 쓰고 죽으라!”는 의미다. 노후생활도 행복해야 한다. 집만 덩그러니 있고 당장의 생활비가 부족하면 아무래도 궁색할 수밖에 없다. 일단 본인과 배우자까지만 생각하고 행복하게 집까지 다 쓰며 산다는 생각을 갖는 게 어떨까? 오히려 그런 모습을 자녀에게 보여주는 것이 자녀들을 독립적으로 키울 수 있지 않을까 생각한다.
[참고자료] 주택연금 가입할 때 초기 발생비용 및 절세혜택
주택연금을 가입하러 갔다가 각종 비용이 발생한다는 상담을 듣고, 돌아서는 경우가 있다. 주택연금은 가입할 때 들어가는 비용요소가 몇 가지가 있다.
예로 3억 원 집의 경우,
- 저당권 설정을 위한 법무사비용: 25만 원 정도
- 대출기관 인지세: 75,000원
- 감정평가수수료(주택감정이 필요한 경우): 50만 원 정도(한국감정원 인터넷 시세나 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 경우 감정평가수수료가 발생하지 않음, 대부분 아파트)
- 주택연금 신청할 때 초기 보증료: 주택가격의 1.5%(즉시 납부하는 것이 아니라 해당비용만큼 대출 잔액으로 계상해 중도해지나 사망 등으로 인한 계약종료시 정산한다. 3억 원 집의 경우 450만 원 정도로 무시하지 못할 금액이다.
앞의 3가지의 경우 인터넷 시세가 있는 주택은 금액적 부담이 크지 않지만, 가입당사자는 1.5% 초기 보증료(당장 납부하지는 않고 대출 잔액으로 향후 지불한다고 하더라도) 이야기를 듣고 가입을 주저하는 경우가 많다. 하지만 초기 보증수수료는 집값이 떨어지더라도 정부가 연금액수를 보증하는 대가에 해당하는 금액이므로 해당 수수료는 당연히 부과되는 비용이다. 가입자가 주택을 다 쓰고 나머지를 남긴다는 관점을 갖고 접근해 이 부분을 극복할 필요가 있지 않을까 생각한다.
가입시 초기 비용에 대해 주저하는 분이 있다면 주택연금 가입할 때 절세혜택에 대한 이야기를 들으면 생각이 달라질 수 있다. 현재 주택연금에 대해서는 대단한 절세혜택이 숨어있기 때문이다.
첫째, 재산세 감면혜택이다. 노후에 재산세부담이 적지 않다. 서울 웬만한 아파트 재산세(부가세포함)는 1년에 50~100만 원 정도이다. 주택연금을 받게 되면 재산세 감면혜택이 있다. 해당 주택이 5억 원 이하라고 할 때, 재산세의 25% 감면하며 5억 원 초과주택은 5억 원에 해당하는 재산세 25%를 감면해주는 혜택이 있다. 재산세가 100만 원이라면 매년 25만 원의 절세혜택을 받는 셈이다. 30년간 주택연금을 받는다면 총 750만 원 절세혜택에 해당한다.
둘째, 소득공제 혜택이다. 지금은 노인수가 적어 연금소득에 대한 소득세 문제가 수면아래에 있지만 국민연금수령액/연금저축수령액/향후 퇴직연금수령액 등이 합산되어 연금소득에 대한 소득세가 꽤 많아질 것이다. 주택연금에 가입하게 되면 발생하는 대출이자에 대해서 연간 200만 원 한도로 소득공제를 해준다. 만일 16.5% 한계세율을 가정한다면 33만 원을 환급받는 셈이다. 30년간 주택연금을 받는다면 총 990만 원 절세혜택에 해당한다.
셋째, 등록세 등 저당권 설정시 각종 세금 감면혜택이다. 주택연금도 대출의 일종이므로 여러 가지 등록세 등이 발생하는데 등록세 면제(설정금액의 0.2%), 교육세 면제(등록세액의 20%), 농어촌특별세 면제(등록세액의 20%), 국민주택채권 매입의무 면제(설정금액의 1%) 혜택을 주고 있다. 3억 원 집을 맡긴다면 90만 원 정도의 금액 혜택(약 0.3%)을 받을 수 있다.
